אופציות במקרקעין

במסגרת תיקון מספר 50 לחוק מיסוי מקרקעין (רפורמת ועדת רבינוביץ) אשר נכנס לתוקף ביום 7 בנובמבר 2001 עוגן בחוק מס שבח (שבח ורכישה) תשכ"ג-1963, מסחר באופציה במקרקעין.

סעיף 49 לחוק זה מגדיר אופציה כזכות לרכישה של זכות במקרקעין, למעט זכות לרכישת זכות באיגוד ושיתקיימו לגביה שורת תנאים שיצוינו להלן. מתכונת זו מאפשרת לראשונה ליזמים לקבל אופציה לרכישה ולפיתוח מקרקעין, מבלי שעצם מתן האופציה לביצוע העסקה בזכויות במקרקעין יחייב תשלום מס מיידי.

מתן אופציה כזו לרוכש (אופציית call) אינו חייב בתשלום מיסי מקרקעין במועד הקניית האופציה ובמועד זה רק חלה חובת דיווח על עסקת האופציה. בכפוף להוראות החוק בדבר אופציה במקרקעין, הרי שתשלום המס יעשה רק כאשר תמומש האופציה.

סעיף 49 קובע מספר תנאים שצריכים להתקיים כדי להכיר בעסקה שנעשתה כ"אופציה" לצורך חוק זה:

האופציה ניתנה בכתב; האופציה ניתנת להעברה או ניתנת למימוש בתנאים הקבועים בהסכם האופציה; התחייבות המוכר בהסכם האופציה היא בלתי חוזרת; האופציה ניתנת למימוש בתקופה שאינה עולה על 24 חודשים מיום מתן אופציה לראשונה; התמורה ששולמה בעבור האופציה במועד מתן האופציה לראשונה לא עולה על 5% משווי הזכות במקרקעין, או ממחיר המימוש שנקבע בהסכם האופציה, לפי הגבוה ביניהם; למחזיק האופציה לא ניתנה זכות חזקה במקרקעין שלגביהם ניתנה האופציה; הודעה על מכירת האופציה נמסרה למנהל מס שבח בתוך 30 יום ממתן האופציה.