מידע על סוגיות משפטיות בתחום הנדל"ן

מושע, משאע, מושה, מושעא או מושאע - הוא מושג מחוק הקרקעות של 1858 שהיה חלק מן הקובץ דינים אזרחיים של האימפריה העות'מאנית. המושג מקובל במדינת ישראל לתיאור בעלות משותפת על נכס מקרקעין על פי חוק המקרקעין

​

כאשר מספר אנשים רוכשים ביחד נכס מקרקעין - דירה מגרש או בניין, הם הופכים לשותפים בו. אבל יש נסיבות נוספות שעשויות להפוך אנשים שונים לשותפים באותו נכס. כך למשל כאשר מדובר במספר יורשים שירשו יחד נכס שהיה בבעלות מוריש אחד, במספר בעלי חלקות סמוכות שהפכו לשותפים בחלקה אחת חדשה בעקבות תכנית איחוד וחלוקה, ועוד. במקרים אלו, כל שותף מחזיק בבעלותו חלק יחסי ובלתי מסוים של הנכס. כאשר הוא יזמין נסח טאבו מלשכת רשם המקרקעין, בצד שמו של כל שותף מופיע החלק היחסי שבבעלותו, למשל 1/2, 1/8, 3/48 וכן הלאה. מה הבעייתיות בכך ומדוע כדאי לשותפים לדרוש פירוק מיידי?

​

הגבלת השימוש במקרקעין

​

בבסיס דיני שותפות במקרקעין קיימת הנחה לפיה, השיתוף מגביל את יכולת המימוש והניצול של המקרקעין ועל כן אינו אופטימאלי לאורך זמן. זו גם הסיבה, שנכסים רבים שבבעלות שותפים מוצאים את דרכם לאחר תקופה ארוכה של קיפאון אל חברות ניהול, שמנהלות את הנכסים עבור השותפים ומחלקות את פירות הנכס ביניהם.

גם מהבחינה השמאית - ערכו של חלק מנכס מקרקעין המצוי בבעלות שותף במושעא, פחות באופן משמעותי מחלקו היחסי לו היה בבעלות בלעדית. הערכה מופחתת זו לוקחת בחשבון בין היתר את קשיי הניצול והניהול הכרוכים בכך, שכמספר השותפים - כך מספר הדעות.

​

אין תלות בשותפים

​

רבים מבעלי חלקים במושעא בנכס מקרקעין סבורים בטעות, כי לא ניתן לבצע את החלוקה עד לקבלת הסכמת כל השותפים האחרים. הם אינם מודעים לכך כי די בכוחו של שותף אחד כדי לדרוש ולאכוף את פירוק השיתוף, אף אם חלקו היחסי הוא קטן מאוד. כך חולפות להם לעיתים שנים רבות והפוטנציאל הגלום בנכס אינו ממומש.

 

כאשר שותף מודע לזכויותיו - כוח המיקוח שלו גדול יותר, הן בניהול מו"מ על מכירת חלקו לשותפו והן בדרישתו משותפו להשבחת הנכס. לעתים אחד מן השותפים עשוי להפעיל לחץ על שותפיו למכור לו את חלקם, תוך איום שאם לא ישתפו פעולה - הוא לא יאפשר לעולם כל פעולה או השבחה של הנכס. השותף המאיים מנצל את העובדה ששותפיו אינם מודעים לכוחם ולזכותם לאכוף את פירוק השיתוף.

​

תביעה לפירוק

​

ככלל, החוק אינו אוהב שותפויות במקרקעין והוא מעודד את פירוקן באמצעות דרך קלה ופשוטה באופן יחסי - חוק המקרקעין קובע כי די בכך שאחד השותפים ידרוש את פירוק השיתוף כדי להתחיל להניע את גלגלי הפירוק. אין צורך בקבלת החלטה או הסכמה מראש של כל או רוב השותפים.

​

במקרה שמדובר בבניין מכיל מספר דירות או יחידות, תועדף האפשרות לרשום את אותו כבית משותף, כאשר לכל שותף תיוחד דירה בבית בהתאם לחלקו.

 

במקרים שלא ניתן לבצע חלוקה פיסית של הנכס או שפעולה כזו תגרום הפסד משמעותי לנכס (כגון יצירת מגרשים קטנים מדי או אובדן משמעותי של אחוזי בניה) - בית המשפט יורה על פירוק בדרך של מכירת הנכס וחלוקת התמורה בין השותפים.

 

מידע נוסף: דיני מקערקעין

​

יש לכם שאלות? אנחנו עובדים עם משרדי עורכי דין מובילים בתחום הנדל"ן. תצרו קשר לייעוץ חינם