פרמטרים לתמחור דירה

קביעת מחיר שיווק לדירה או לבית - נכון או לא נכון לעשות תמחור יתר:

​

כולנו גדלנו על התפיסה לפיה יש לתמחר את הנכס במחיר שיווק גבוה ככל הניתן, על מנת להשאיר טווח למו"מ, אולם חשוב לזכור עובדה אחת: המטרה היחידה של מחיר השיווק היא לגרום לקונים להגיע לנכס! על כן על מחיר השיווק להיות אטרקטיבי, ליצור עניין, וכך למקסם את מחיר העסקה באמצעות תחרות על הנכס בין הקונים. מחיר גבוה מדי "מסלק" את הקונים הרציניים לנכסים אחרים באזור, פוגע בפוטנציאל התחרות על הנכס, ואף מסכן ב-"שריפת הנכס" (אובדן המומנטום של חודש החשיפה הראשון והפסד של מאסת הקונים הבשלים של השוק)

​

מספר עצות וגורמים נוספים לתמחור הנכס:

​

מצב הנכס: בין הפרמטרים השונים בעת תמחור הנכס, מצב הנכס הינו גורם משפיע ראשי בחשיבותו. בין שני הקטבים של נכסים משופצים לחלוטין לעומת נכסים הרוסים שבהם צריך להחליף את מערכות האינסטלציה והחשמל, וכולי, ולכן יש להכניס חלק מעלות השיפוץ במקרה הצורך. ולכן אין להשוות בין מחירי העסקאות לנכסים תואמים באותו האזור בלבד, ללא התחשבות במצב הנכס.

​

גודל הנכס: במידה ואתם נכנסים למאגרי העסקאות באזור הנבחר, חשוב לזכור להעמיק אל כל הפרטים כגון גודל הנכס, ולא רק על עלות העסקה ומספר החדרים. מחיר הנכס יכול להשתנות בעשרות אחוזים כאשר משווים את אותם מספר החדרים אך בגודל שונה אחד מהשני.

​

מרפסת שמש: להבדיל מהעבר בבניה החדשה כיום נהוג לבנות עם מרפסות שמש. מרפסת השמש הינה חלק בלתי נפרד מהבית, ולכן עצם הימצאותה של המרפסת וגודלה הוא גורם משפיע נוסף בעת תמחור הנכס. מומלץ וחשוב בעת השוואת עסקאות לקחת בחישוב אף את מרפסת השמש, וגודלה ביחס לעסקאות המושוות.

​

חניה: ככל שהנכס ימצא במקום מרכזי וסואן יותר תמחור החניה הופך למשמעותי יותר. כמו כן מספר החניות.

​

קומה ומעלית: מעבר לנקודות שהעלו למעלה הגורמות לשינוים בין העסקאות המושוות יש להוסיף אף את גורם הקומה והמעלית. גורם זה הוא נדבך נוסף חשוב בעת תמחור הנכס. בכלליות חשוב לדעת שבאזורים חדשים כגון אם המושבות וכפר גנים ג' בהם ישנם מעליות בבנינים, הקומות העליונות מתומחרות משמעותית יותר מהקומות התחתונות. באזורים הפחות חדשים כגון כפר גנים א' או ב' בהם ישנם בניינים גם ללא מעלית, ולכן, חשוב גם פה בעת השוואת המחירים לרדת לעומקם של הפרטים. גורם המעלית והקומה יכול להיות משמעותי ביותר.

​

רעש סביבתי: באזור כפר גנים ישנם מספר צירים ראשיים וכתוצאה מכך, רועשים. גורם זה אף הוא בעל משמעות יתר בעת קביעת המחיר הספציפי לכל יחידת דיור. ולכן מיקום הנכס בהשוואה להימצאותו בשכונה שקטה או רועשת יכול להשפיע בעשרות אחוזים.

​

נוף: מי לא רוצה נוף מדהים ופתוח הניבט מכל עבר. אולם כיום ריבוי והצטופפות הבניה לא מאפשרת לפני כל יחידות הדיור לקבל נוף פתוח, וכיום דירות עם נוף פתוח הם לא שכיחות בכל אזור בפתח תקווה וגורם זה אף הוא בעל חשיבות נוספת בעת תמחור הנכס.

​